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因城施策不是政策松动,利率上浮可防房产泡沫

来源:www.mpeisong.com 作者: 人气: 发布时间:2019-06-29
摘要:赵秀池 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长 6月14日,人民银行成都分行发出紧急通知,要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%。这是促进房地产平稳健康发展的重要举措。 正如中国银保监会主席郭树清所

赵秀池  首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长


6月14日,人民银行成都分行发出紧急通知,要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%。这是促进房地产平稳健康发展的重要举措。


正如中国银保监会主席郭树清所说:“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价;凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算”。


的确,房地产业与金融的支持是密不可分的,房地产金融是房地产业的火车头。俗话说,火车跑得快,全靠车头带。纵观世界各国,房地产业的快速发展离不开金融的支持,香港曾经有过零首付,美国也曾经有过次级贷。当金融杠杆比率越来越高时,居民贷款容易,甚至无需首付款,就可以购买住房。宽松的金融政策,无疑助推了房地产需求,也增加了房地产市场的风险。


如果一套房子价值500万,允许20%的首付,即只需要100万首付,通过贷款,就可以购得这套房子。那么,手里有500万的人,会做这样考虑:如果全款购房,则房价涨一倍,也就赚500万。但是如果把金融杠杆用足,500万可以利用房贷购买5套住房,当房价涨了一倍,则用500万赚了2500万。因此,除了刚需的房贷融资需求,投资盈利的房贷融资需求也一直非常旺盛。


所谓水可载舟也可覆舟,适当的金融支持,对房地产业发展,对居民实现合理的住房需求,能够起到恰到好处的作用,为居民美好住房梦的实现助一臂之力。但是,如果金融支持过度,则会导致住房需求尤其是住房投资投机需求过旺,伴随着房价的不断上涨,房地产泡沫的风险不断积聚,当某个因素突然扰动,导致房地产泡沫破裂的时候,房价会不断下降,进而引发房贷违约率上升,银行等金融机构纷纷倒闭,伴随着金融危机出现,经济危机也随之而来。美国的次级贷危机、日本的金融危机莫不如此。


因此,为了防范房地产泡沫引发的金融危机,促进房地产平稳健康发展至关重要。由此,我们看到,在我国的房地产调控中,限贷政策频繁出现。从2017年“317”以来,房地产信贷政策不断收紧,热点城市的房贷首付款成数不断增加,贷款期限也在缩短。以北京为例,目前首套普通住房按揭贷款的首付款比例为35%,首套非普通住房首付款比例为40%;二套普通住房按揭贷款的首付款比例为60%,非普通住房首付款比例为80%。贷款期限也从原来的最长30年降低为25年。


由于住房自住投资两相宜,限贷政策的目的就在于减少金融杠杆的作用,让住房回归居住功能。因为金融杠杆率过高,一旦出现房价下跌,则贷款违约率上升,会引发金融危机进而经济危机。如果是自住需求,金融杠杆率较低,则房地产市场无后顾之忧。因为,即使遇到房价下降,刚需购房人也要想办法偿还贷款,保住自己唯一的住房,不会出现违约。


所以,伴随着房地产市场的发展,金融调控的手段一直相伴左右。当我国刚进行住房制度改革时,刚引进按揭贷款时,鼓励大家通过房贷的支持,提前圆自己的住房梦。中国建设银行也提出:要买房,找建行。房改40多年以来,通过各银行房贷以及住房公积金贷款的支持,圆了很多家庭的住房梦,金融支持是功不可没的。  


目前,贷款买房的理念已经深入人心。大部分家庭通过贷款圆了自己的住房梦。大部分家庭已经有了产权住房。因此,在当前房价高企的情况下,防风险应该放在重要位置。除了运用房贷首付款比例,贷款期限手段调控外,提高房贷利率也是一个重要调控手段。通过提高贷款融资成本,促使购房人更理性的进行是否买房的选择。


其实,在大力发展租赁市场,通过多主体供应,多渠道保障,建立租购并举的住房制度的今天,用买房资金的利息支付房租绰绰有余的情况下,是否还要买房,确实需要进行谨慎思考。除了买房,租房也一样可以过上幸福生活。各城市也在不断实施住房租赁新政,给承租人赋权,租赁住房达到一定条件一样可以落户,解决孩子上学问题。刚需人群完全可以选择租赁住房解决住房问题,不需要背负巨额的债务。


为了促进房地产市场平稳健康发展,防止出现房地产泡沫,房贷政策不可松动,当然各城市要因城施策,分类调控,针对不同的住房需求制定不同的政策。对于投机投资需求贷款,房贷利率应该提高,房贷首付款比例应该维持高位;对于没有买卖记录的首套房的刚需人群,应该降低房贷首付款比例,降低房贷利率,保证更多的中低收入家庭圆自己的住房梦,也使住房市场的基础更牢固,更有利于房地产市场的平稳健康发展。

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